Nota Dinas Direktorat Jenderal Pajak Nomor: ND-4/PJ/PJ.02/2025

 

 

 

 

 

 

 

Yth.

:

1.

Para Direktur

 

 

2.

Para Kepala Kantor Wilayah

 

 

3.

Kepala Kantor Layanan Informasi dan Pengaduan

 

 

4. 

Para Kepala Kantor Pelayanan Pajak

Dari 

:

Direktur Jenderal Pajak

Sifat

:

Segera

Hal

:

Penegasan Perlakuan Perpajakan atas Pengelolaan Rumah Susun

Tanggal

:

23 Mei 2025

 

 

 

 

 

 

 

Dalam rangka memberikan kepastian hukum dalam pemenuhan kewajiban perpajakan atas pengelolaan rumah susun, perlu diberikan penegasan terkait perlakuan Pajak Penghasilan dan Pajak Pertambahan Nilai atas pengelolaan rumah susun sebagai berikut.

1.

Pengelolaan rumah susun telah diatur dalam ketentuan sebagai berikut.

 

a.

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.

 

b.

Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.

 

c.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.

2.

Ketentuan pengelolaan rumah susun sebagaimana dimaksud pada angka 1, antara lain mengatur hal-hal sebagai berikut.

 

a.

Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

 

b.

Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

 

c.

Pemilik satuan Rumah Susun wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Tujuan PPPSRS antara lain untuk:

 

 

1)

melakukan pengelolaan serta pemanfaatan Rumah Susun sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun serta peraturan pelaksanaanya;

 

 

2)

menciptakan kerukunan antaranggota PPPSRS dalam Rumah Susun dan lingkungan serta mewujudkan ketertiban dan keselarasan kehidupan bertetangga;

 

 

3)

mewujudkan kepedulian antarpemilik dan/atau antarpenghuni dalam kehidupan di Rumah Susun; dan

 

 

4)

menjaga, memelihara, dan memanfaatkan secara bersama terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

 

d.

Pemilik adalah setiap orang yang memiliki satuan Rumah Susun.

 

e.

Penghuni adalah orang yang menempati satuan Rumah Susun, baik sebagai Pemilik maupun bukan Pemilik.

 

f.

PPPSRS merupakan badan hukum yang berkewajiban mengurus kepentingan para Pemilik dan Penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

 

g.

PPPSRS dalam melakukan pengelolaan sebagaimana dimaksud pada huruf f dapat membentuk atau menunjuk Pengelola.

 

h.

Pengelola adalah badan hukum yang bertugas antara lain untuk:

 

 

1)

melaksanakan kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan Rumah Susun;

 

 

2)

melakukan pengawasan terhadap pemanfaatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai dengan peruntukannya;

 

 

3)

menyampaikan usulan pengembangan dalam pemeliharaan dan perawatan Rumah Susun atas evaluasi dalam pengelolaan Rumah Susun kepada pengurus PPPSRS;

 

 

4)

memberikan laporan tertulis secara berkala kepada pengurus PPPSRS;

 

 

5)

melaksanakan tugas yang diberikan oleh pengurus PPPSRS; dan

 

 

6)

mempertanggungjawabkan secara tertulis kepada pengurus PPPSRS tentang penyelenggaraan pengelolaan pada akhir tahun.

 

i.

Sumber keuangan PPPSRS berasal dari:

 

 

1)

iuran rutin anggota (Pemilik atau Penghuni) PPPSRS dapat berupa:

 

 

 

a)

Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang berasal dari Pemilik atau Penghuni; dan

 

 

 

b)

dana cadangan yang berasal dari Pemilik atau Penghuni yang merupakan penyisihan dana guna pembiayaan jangka panjang agar Rumah Susun tetap laik fungsi;

 

 

2)

usaha lain yang sah yakni pendapatan yang diperoleh dari pemanfaatan atau pendayagunaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang dapat berupa:

 

 

 

a)

pemanfaatan atau pendayagunaan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dapat berupa:

 

 

 

 

(1)

sewa ruangan pertemuan;

 

 

 

 

(2)

sewa pancang (Base Transceiver Station);

 

 

 

 

(3)

penempatan mesin Anjungan Tunai Mandiri (ATM);

 

 

 

 

(4)

jaringan internet;

 

 

 

 

(5)

pemasangan media iklan; dan/atau

 

 

 

 

(6)

bentuk pemanfaatan lainnya;

 

 

 

b)

usaha-usaha pengelolaan dan/atau perusahaan yang dimiliki/didirikan, dan hasil kerja sama dengan PPPSRS dan/atau Pengelola; dan

 

 

 

c)

sumber-sumber lain yang sah sepanjang tidak bertentangan dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga,

 

 

sesuai ketentuan peraturan perundangan-undangan di bidang Rumah Susun.

 

j.

Pemanfaatan Rumah Susun dilaksanakan sesuai dengan fungsi hunian atau campuran.

 

k.

PPPSRS wajib menyelenggarakan pembukuan sebagai pertanggungjawaban pelaksanaan pengelolaan Rumah Susun dengan cara atau sistem yang lazim dipakai di Indonesia, misalnya berdasarkan Standar Akuntansi Keuangan.

 

l.

Pelaku Pembangunan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Pelaku Pembangunan adalah pengusaha dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan bidang perumahan dan kawasan permukiman.

 

m.

Pelaku Pembangunan yang membangun Rumah Susun dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola Rumah Susun. Masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali satuan Rumah Susun kepada Pemilik sesuai dengan ketentuan dan peraturan perundang-undangan di bidang Rumah Susun.

3.

Ketentuan perpajakan yang berkaitan dengan pengelolaan Rumah Susun antara lain sebagai berikut.

 

a.

Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang (UU KUP), antara lain mengatur sebagai berikut.

 

 

1)

Pasal 1 angka 2, bahwa Wajib Pajak adalah orang pribadi atau badan, meliputi pembayar pajak, pemotong pajak, dan pemungut pajak, yang mempunyai hak dan kewajiban perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan.

 

 

2)

Pasal 1 angka 3, bahwa badan adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan lainnya, badan usaha milik negara atau badan usaha milik daerah dengan nama dan dalam bentuk apa pun, firma, kongsi, koperasi, dana pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi sosial politik, atau organisasi lainnya, lembaga dan bentuk badan lainnya termasuk kontrak investasi kolektif dan bentuk usaha tetap.

 

 

3)

Pasal 2 ayat (1), bahwa setiap Wajib Pajak yang telah memenuhi persyaratan subjektif dan objektif sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan wajib mendaftarkan diri pada kantor Direktorat Jenderal Pajak yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal atau tempat kedudukan Wajib Pajak dan kepadanya diberikan Nomor Pokok Wajib Pajak.

Dalam penjelasan Pasal 2 ayat (1), dijelaskan bahwa persyaratan objektif adalah persyaratan bagi subjek pajak yang menerima atau memperoleh penghasilan atau diwajibkan untuk melakukan pemotongan/pemungutan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pajak Penghasilan 1984 dan perubahannya.

 

 

 

 

 

4)

Pasal 28 ayat (7), bahwa pembukuan sekurang-kurangnya terdiri atas catatan mengenai harta, kewajiban, modal, penghasilan dan biaya, serta penjualan dan pembelian sehingga dapat dihitung besarnya pajak yang terutang.

Dalam penjelasan Pasal 28 ayat (7), dijelaskan bahwa pengertian pembukuan telah diatur dalam Pasal 1 angka 29. Pengaturan dalam ayat ini dimaksudkan agar berdasarkan pembukuan tersebut dapat dihitung besarnya pajak yang terutang. Selain dapat dihitung besarnya Pajak Penghasilan, pajak lainnya juga harus dapat dihitung dari pembukuan tersebut. Agar Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah dapat dihitung dengan benar, pembukuan harus mencatat juga jumlah harga perolehan atau nilai impor, jumlah harga jual atau nilai ekspor, jumlah harga jual dari barang yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah, jumlah pembayaran atas pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean dan/atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean, jumlah Pajak Masukan yang dapat dikreditkan dan yang tidak dapat dikreditkan. Dengan demikian, pembukuan harus diselenggarakan dengan cara atau sistem yang lazim dipakai di Indonesia, misalnya berdasarkan Standar Akuntansi Keuangan, kecuali peraturan perundang-undangan perpajakan menentukan lain.

 

 

 

 

b.

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang (UU PPh), antara lain mengatur sebagai berikut. 

 

 

1)

Pasal 4 ayat (1), bahwa yang menjadi objek pajak adalah penghasilan, yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apa pun.

 

 

2)

Pasal 4 ayat (2) huruf d, bahwa penghasilan di bawah ini dapat dikenai pajak bersifat final yaitu penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estat, dan persewaan tanah dan/atau bangunan.

 

 

3)

Pasal 23 ayat (1), bahwa atas penghasilan tersebut di bawah ini dengan nama dan dalam bentuk apa pun yang dibayarkan, disediakan untuk dibayarkan, atau telah jatuh tempo pembayarannya oleh badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, atau perwakilan perusahaan luar negeri lainnya kepada Wajib Pajak dalam negeri atau bentuk usaha tetap, dipotong pajak oleh pihak yang wajib membayarkan.

 

 

4)

Pasal 26 ayat (1), bahwa atas penghasilan tersebut di bawah ini, dengan nama dan dalam bentuk apa pun, yang dibayarkan, disediakan untuk dibayarkan, atau telah jatuh tempo pembayarannya oleh badan pemerintah, subjek pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, atau perwakilan perusahaan luar negeri lainnya kepada Wajib Pajak luar negeri selain bentuk usaha tetap di Indonesia dipotong pajak sebesar 20% (dua puluh persen) dari jumlah bruto oleh pihak yang wajib membayarkan.

 

c.

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang (UU PPN), antara lain mengatur sebagai berikut.

 

 

1)

Pasal 1 angka 5, bahwa Jasa adalah setiap kegiatan pelayanan yang berdasarkan suatu perikatan atau perbuatan hukum yang menyebabkan suatu barang, fasilitas, kemudahan, atau hak tersedia untuk dipakai, termasuk jasa yang dilakukan untuk menghasilkan barang karena pesanan atau permintaan dengan bahan dan atas petunjuk dari pemesan.

 

 

2)

Pasal 1 angka 13, bahwa Badan adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan kesatuan baik yang melakukan usaha maupun yang tidak melakukan usaha yang meliputi perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan lainnya, badan usaha milik negara atau badan usaha milik daerah dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana pensiun, persekutuan, perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organisasi sosial politik, atau organisasi lainnya, lembaga dan bentuk badan lainnya termasuk kontrak investasi kolektif dan bentuk usaha tetap.

 

 

3)

Pasal 1 angka 14, bahwa Pengusaha adalah orang pribadi atau badan dalam bentuk apa pun yang dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya menghasilkan barang, mengimpor barang, mengekspor barang, melakukan usaha perdagangan, memanfaatkan barang tidak berwujud dari luar Daerah Pabean, melakukan usaha jasa termasuk mengekspor jasa, atau memanfaatkan jasa dari luar Daerah Pabean.

 

 

4)

Pasal 1 angka 17, bahwa Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang.

 

 

5)

Pasal 1 angka 18, bahwa Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak.

 

 

6)

Pasal 1 angka 19, bahwa Penggantian adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh pengusaha karena penyerahan Jasa Kena Pajak, ekspor Jasa Kena Pajak, atau ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud, tetapi tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-Undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak atau nilai berupa uang yang dibayar atau seharusnya dibayar oleh Penerima Jasa karena pemanfaatan Jasa Kena Pajak dan/atau oleh penerima manfaat Barang Kena Pajak Tidak Berwujud karena pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean.

 

 

7)

Pasal 1 angka 21, bahwa Pembeli adalah orang pribadi atau badan yang menerima atau seharusnya menerima penyerahan Barang Kena Pajak dan yang membayar atau seharusnya membayar harga Barang Kena Pajak tersebut.

 

 

8)

Pasal 1 angka 22, bahwa Penerima Jasa adalah orang pribadi atau badan yang menerima atau seharusnya menerima penyerahan Jasa Kena Pajak dan yang membayar atau seharusnya membayar Penggantian atas Jasa Kena Pajak tersebut.

 

 

9)

Pasal 3A ayat (1), bahwa Pengusaha yang melakukan penyerahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a, huruf c, huruf f, huruf g, dan huruf h, kecuali pengusaha kecil yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan, wajib melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak, dan wajib memungut, menyetor, dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang terutang.

 

 

10)

Pasal 4 ayat (1), bahwa Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas:

 

 

 

a)

huruf a, penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.

 

 

 

b)

huruf b, penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh Pengusaha.

 

 

11)

Pasal 4A ayat (2), bahwa jenis barang yang tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai, yakni barang tertentu dalam kelompok barang sebagai berikut:

 

 

 

a)

huruf c, makanan dan minuman yang disajikan di hotel, restoran, rumah makan, warung, dan sejenisnya, meliputi makanan dan minuman baik yang dikonsumsi di tempat maupun tidak, termasuk makanan dan minuman yang diserahkan oleh usaha jasa boga atau katering, yang merupakan objek pajak daerah dan retribusi daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pajak daerah dan retribusi daerah.

 

 

 

b)

huruf d, uang, emas batangan untuk kepentingan cadangan devisa negara, dan surat berharga.

 

 

12)

Pasal 4A ayat (3), bahwa jenis jasa yang tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai, yakni jasa tertentu dalam kelompok jasa sebagai berikut:

 

 

 

a)

huruf f, jasa keagamaan.

 

 

 

b)

huruf h, jasa kesenian dan hiburan, meliputi semua jenis jasa yang dilakukan oleh pekerja seni dan hiburan yang merupakan objek pajak daerah dan retribusi daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pajak daerah dan retribusi daerah.

 

 

 

c)

huruf l, jasa perhotelan, meliputi jasa penyewaan kamar dan/atau jasa penyewaan ruangan di hotel yang merupakan objek pajak daerah dan retribusi daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pajak daerah dan retribusi daerah.

 

 

 

d)

huruf m, jasa yang disediakan oleh pemerintah dalam rangka menjalankan pemerintahan secara umum, meliputi semua jenis jasa sehubungan dengan kegiatan pelayanan yang hanya dapat dilakukan oleh pemerintah sesuai dengan kewenangannya berdasarkan peraturan perundang-undangan dan jasa tersebut tidak dapat disediakan oleh bentuk usaha lain.

 

 

 

e)

huruf n, jasa penyediaan tempat parkir, meliputi jasa penyediaan atau penyelenggaraan tempat parkir yang dilakukan oleh pemilik tempat parkir atau pengusaha pengelola tempat parkir kepada pengguna tempat parkir yang merupakan objek pajak daerah dan retribusi daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pajak daerah dan retribusi daerah.

 

 

 

f)

huruf q, jasa boga atau katering, meliputi semua kegiatan pelayanan penyediaan makanan dan minuman yang merupakan objek pajak daerah dan retribusi daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pajak daerah dan retribusi daerah.

 

 

13)

Pasal 13 ayat (1), bahwa Pengusaha Kena Pajak wajib membuat Faktur Pajak untuk setiap:

 

 

 

a)

huruf a, penyerahan Barang Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a atau huruf f dan/atau Pasal 16D.

 

 

 

b)

huruf b, penyerahan Jasa Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) huruf c.

 

 

14)

Pasal 13 ayat (1a), bahwa Faktur Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dibuat pada:

 

 

 

a)

huruf a, saat penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau penyerahan Jasa Kena Pajak;

 

 

 

b)

huruf b, saat penerimaan pembayaran dalam hal penerimaan pembayaran terjadi sebelum penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau sebelum penyerahan Jasa Kena Pajak;

 

 

 

c)

huruf c, saat penerimaan pembayaran termin dalam hal penyerahan sebagian tahap pekerjaan; atau

 

 

 

d)

huruf d, saat lain yang diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan.

 

 

15)

Pasal 15A ayat (1), bahwa penyetoran Pajak Pertambahan Nilai oleh Pengusaha Kena Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (3) harus dilakukan paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya Masa Pajak dan sebelum Surat Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai disampaikan.

 

 

16)

Pasal 15 ayat (2), bahwa Surat Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai disampaikan paling lama akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya Masa Pajak.

 

 

17)

Pasal 16B ayat (1a) huruf j, bahwa pajak terutang tidak dipungut sebagian atau seluruhnya atau dibebaskan dari pengenaan pajak baik untuk sementara waktu maupun selamanya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan terbatas untuk tujuan mendukung tersedianya barang dan jasa tertentu yang bersifat strategis dalam rangka pembangunan nasional, antara lain:

 

 

 

a)

angka 1, barang kebutuhan pokok yang sangat dibutuhkan oleh rakyat banyak;

 

 

 

b)

angka 2, jasa pelayanan kesehatan medis tertentu dan yang berada dalam sistem program jaminan kesehatan nasional;

 

 

 

c)

angka 3, jasa pelayanan sosial;

 

 

 

d)

angka 4, jasa keuangan;

 

 

 

e)

angka 5, jasa asuransi;

 

 

 

f)

angka 6, jasa pendidikan;

 

 

 

g)

angka 7, jasa angkutan umum di darat dan di air serta jasa angkutan udara dalam negeri yang menjadi bagian tidak terpisahkan dari jasa angkutan luar negeri; dan

 

 

 

h)

angka 8, jasa tenaga kerja.

 

d.

Pasal 10 Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai Dibebaskan dan Pajak Pertambahan Nilai atau Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah Tidak Dipungut atas Impor dan/atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu dan/atau Penyerahan Jasa Kena Pajak Tertentu dan/atau Pemanfaatan Jasa Kena Pajak Tertentu dari Luar Daerah, bahwa Jasa Kena Pajak tertentu yang bersifat strategis yang atas penyerahannya di dalam Daerah Pabean atau pemanfaatannya dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai meliputi:

 

 

1)

huruf a, jasa pelayanan kesehatan medis;

 

 

2)

huruf b, jasa pelayanan sosial;

 

 

3)

huruf c, jasa pengiriman surat dengan prangko;

 

 

4)

huruf d, jasa keuangan;

 

 

5)

huruf e, jasa asuransi;

 

 

6)

huruf f, jasa pendidikan;

 

 

7)

huruf g, jasa penyiaran yang tidak bersifat iklan;

 

 

8)

huruf h, jasa angkutan umum di darat dan di air serta jasa angkutan udara dalam negeri yang menjadi bagran tidak terpisahkan dari jasa angkutan luar negeri;

 

 

9)

huruf i, jasa tenaga kerja;

 

 

10)

huruf j, jasa telepon umum dengan menggunakan uang logam;

 

 

11)

huruf k, jasa pengiriman uang dengan wesel pos;

 

 

12)

huruf l, jasa persewaan rumah susun umum dan rumah umum; dan

 

 

13)

huruf m, jasa yang diterima oleh kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertahanan atau Tentara Nasional Indonesia yang dimanfaatkan dalam rangka penyediaan data batas, peta hasil topografi, peta hasil hidrograli, dan foto udara wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia untuk mendukung pertahanan nasional.

4.

Sehubungan dengan ketentuan dan peraturan terkait pengelolaan Rumah Susun sebagaimana pada angka 1, angka 2, dan angka 3 di atas, dengan ini disampaikan penegasan perlakuan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penghasilan atas pengelolaan Rumah Susun sebagai berikut.

 

a.

Lingkup penyelenggaraan Rumah Susun termasuk pembentukan PPPSRS harus sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang Rumah Susun.

 

b.

Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai.

 

 

1)

Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai bagi PPPSRS antara lain sebagai berikut.

 

 

 

a)

Kegiatan pelayanan yang dilakukan oleh PPPSRS kepada Pemilik atau Penghuni baik untuk fungsi hunian maupun campuran dengan menerima iuran rutin anggota (Pemilik atau Penghuni) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada angka 2 huruf i angka 1), tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai karena bukan merupakan penyerahan Jasa.

 

 

 

b)

Penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak oleh PPPSRS kepada pihak lain dengan menerima pendapatan dari usaha lain yang sah terkait pemanfaatan atau pendayagunaan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana dimaksud pada angka 2 huruf i angka 2) merupakan penyerahan yang dikenai Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

 

c)

PPPSRS wajib dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak apabila jumlah peredaran bruto dan/atau penerimaan bruto yang bersumber dari penghasilan/pendapatan dari usaha lain yang sah sebagaimana dimaksud pada angka 2 huruf i angka 2) telah melebihi batasan pengusaha kecil sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri mengenai batasan pengusaha kecil Pajak Pertambahan Nilai.

 

 

 

d)

Pajak Masukan atas perolehan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, serta pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dan/atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean oleh PPPSRS dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan Pajak Masukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

2)

Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai bagi Pelaku Pembangunan antara lain sebagai berikut.

 

 

 

a)

Dalam hal Pelaku Pembangunan bertindak sebagai pengelola Rumah Susun karena PPPSRS belum dibentuk, maka jasa yang dilakukan oleh Pelaku Pembangunan tersebut terutang Pajak Pertambahan Nilai.

 

 

 

b)

Penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak oleh Pelaku Pembangunan kepada pihak lain terkait pemanfaatan atau pendayagunaan terhadap bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana dimaksud pada angka 2 huruf i angka 2) merupakan penyerahan yang dikenai Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

3)

Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai bagi Pengelola antara lain sebagai berikut.

 

 

 

a)

Penyerahan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak oleh Pengelola baik kepada PPPSRS maupun pihak lain merupakan penyerahan yang dikenai Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

 

b)

Pengelola wajib dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak apabila jumlah peredaran bruto dan/atau penerimaan bruto telah melebihi batasan pengusaha kecil sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri mengenai batasan pengusaha kecil Pajak Pertambahan Nilai.

 

c.

Perlakuan Pajak Penghasilan.

 

 

1)

UU PPh menganut prinsip pemajakan atas penghasilan dalam pengertian yang luas sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UU PPh, yaitu bahwa Pajak Penghasilan dikenakan atas setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, yang bersumber dari dalam negeri maupun luar negeri, yang dapat dipergunakan untuk konsumsi atau menambah kekayaan Wajib Pajak tersebut, dengan nama dan dalam bentuk apa pun.

 

 

2)

Sejalan dengan penjelasan tersebut dan Penjelasan Pasal 28 ayat (7) UU KUP, transaksi sehubungan dengan penghasilan sebagaimana dimaksud pada angka 2 huruf i merupakan objek Pajak Penghasilan dan dibukukan sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan, kecuali peraturan perundang-undangan perpajakan menentukan lain.

 

 

3)

Dalam hal penghasilan sebagaimana dimaksud pada angka 2) merupakan penghasilan sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (2) UU PPh, maka penghasilan tersebut dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

4)

Perlakuan Pajak Penghasilan bagi PPPSRS antara lain sebagai berikut.

 

 

 

a)

PPPSRS merupakan Wajib Pajak badan yang wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).

 

 

 

b)

Pembayaran iuran rutin anggota berupa IPL yang diterima atau diperoleh PPPSRS dari Pemilik atau Penghuni, baik untuk fungsi hunian maupun campuran merupakan objek Pajak Penghasilan dan tidak dilakukan Pemotongan dan Pemungutan Pajak Penghasilan oleh Pemilik atau Penghuni.

 

 

 

c)

Pembayaran iuran rutin anggota berupa dana cadangan (sinking fund) yang diterima atau diperoleh PPPSRS dari Pemilik atau Penghuni, baik untuk fungsi hunian maupun campuran, yang dicatat sebagai deposit/pinjaman dari para Pemilik atau Penghuni, diakui sebagai penghasilan pada saat dana cadangan (sinking fund) dimaksud digunakan untuk rehabilitasi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

 

 

 

d)

Atas dana cadangan yang diterima atau diperoleh PPPSRS sebagaimana dimaksud pada huruf c), tidak dilakukan Pemotongan dan Pemungutan Pajak Penghasilan oleh Pemilik atau Penghuni.

 

 

 

e)

Biaya sehubungan dengan penghasilan sebagaimana dimaksud pada huruf b) dan huruf c) dapat dikurangkan dari penghasilan bruto pada saat biaya tersebut dikeluarkan atau dibebankan.

 

 

 

f)

Penghasilan usaha lain yang sah yang diterima atau diperoleh PPPSRS merupakan objek Pajak Penghasilan dan dilakukan pemotongan dan/atau pemungutan Pajak Penghasilan atau dibayar atau disetor sendiri Pajak Penghasilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

 

g)

PPPSRS wajib melakukan pemotongan dan/atau pemungutan Pajak Penghasilan yang terutang kepada pihak ketiga, termasuk Pengelola, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

5)

Perlakuan Pajak Penghasilan bagi Pelaku Pembangunan antara lain sebagai berikut.

 

 

 

a)

Dalam hal Pelaku Pembangunan berlaku sebagai pengelola Rumah Susun karena PPPSRS belum terbentuk sesuai dengan ketentuan perundang-undangan di bidang Rumah Susun, atas pembayaran iuran rutin anggota berupa IPL dan dana cadangan (sinking fund) yang diterima atau diperoleh Pelaku Pembangunan dari Pemilik atau Penghuni, baik untuk fungsi hunian maupun campuran, merupakan objek Pajak Penghasilan dan tidak dilakukan Pemotongan dan Pemungutan Pajak Penghasilan oleh Pemilik atau Penghuni.

 

 

 

b)

Penghasilan usaha lain yang sah yang diterima atau diperoleh Pelaku Pembangunan merupakan objek Pajak Penghasilan dan dilakukan pemotongan dan/atau pemungutan Pajak Penghasilan atau dibayar atau disetor sendiri Pajak Penghasilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

6)

Perlakuan Pajak Penghasilan bagi Pengelola antara lain sebagai berikut.

 

 

 

a)

Pengelola merupakan Wajib Pajak badan yang wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh NPWP.

 

 

 

b)

Penghasilan yang diterima atau diperoleh Pengelola dari PPPSRS merupakan objek Pajak Penghasilan dan dilakukan pemotongan dan/atau pemungutan Pajak Penghasilan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

 

c)

Pengelola wajib melakukan pemotongan dan/atau pemungutan Pajak Penghasilan yang terutang kepada pihak ketiga sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

 

 

 

 

 

 

 

Demikian nota dinas ini disampaikan untuk dilaksanakan.

 

 

 

 

 

 

 

a.n. Direktur Jenderal Pajak

Direktur Peraturan Perpajakan I

ttd.

Hestu Yoga Saksama