A. Dasar Hukum

Sumber hukum yang mendasari panduan pajak ini adalah sebagai berikut:

(i)

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan s.t.d.t.d Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (UU PPh);

(ii)

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD);

(iii)

Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya (PP 34/2016);

(iv)

Peraturan Pemerintah Nomor 111 Tahun 2000 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan karena Waris dan Hibah Wasiat (PP 111/2000);

(v)

Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-7/PJ/2025 tentang Petunjuk Pelaksanaan Administrasi Nomor Pokok Wajib Pajak, Pengusaha Kena Pajak, Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan serta Perincian Jenis, Dokumen, dan Saluran untuk Pelaksanaan Hak dan Pemenuhan Kewajiban Perpajakan (PER-7/PJ/2025);

(vi)

Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-8/PJ/2025 tentang Ketentuan Pemberian Layanan Administrasi Perpajakan dalam Rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan.

B. Latar Belakang

Pajak atas warisan merupakan isu yang kerap menjadi perhatian masyarakat, khususnya ketika muncul berbagai informasi di media sosial maupun pemberitaan mengenai kewajiban perpajakan atas warisan. Minimnya pemahaman yang komprehensif sering menimbulkan persepsi keliru mengenai kewajiban perpajakan atas warisan, sehingga tidak sedikit masyarakat yang masih mempertanyakan apakah warisan dikenai pajak atau tidak.

Salah satu bentuk harta warisan yang paling umum diterima ahli waris adalah tanah dan/atau bangunan, seperti rumah, tanah, maupun properti lainnya. Perolehan harta karena waris ini sering memunculkan pertanyaan mengenai konsekuensi perpajakan yang melekat di dalamnya.

Oleh karena itu, artikel ini akan membahas ketentuan perpajakan yang berlaku atas warisan berupa tanah dan/atau bangunan agar masyarakat dapat memahami hak dan kewajiban perpajakannya secara tepat sesuai peraturan yang berlaku.

C. Definisi

Warisan adalah uang atau harta berupa properti yang diterima dari seseorang yang telah meninggal dunia. Pada umumnya, warisan diberikan kepada ahli waris yang memiliki hubungan keluarga dengan pewaris. Namun demikian, warisan dapat diberikan kepada pihak di luar lingkungan keluarga.

Dalam aspek perpajakan, terdapat istilah warisan yang belum terbagi. Adapun, warisan yang belum terbagi merupakan subjek pajak pengganti yang mewakili para ahli waris sampai dengan warisan tersebut dibagikan.

Artinya, selama harta warisan tersebut belum dibagikan kepada para ahli waris, pemenuhan hak dan kewajiban perpajakan dilakukan atas nama warisan yang belum terbagi, bukan atas nama masing-masing ahli waris.

Pajak warisan adalah salah satu bentuk pemajakan atas kekayaan (wealth tax) di mana beban pajaknya baru akan dikenakan ketika pemilik kekayaan meninggal dunia dan kemudian kekayaan tersebut diwariskan kepada penerima warisan. Perolehan hak karena waris tanah dan/atau bangunan adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

D. Aspek Pajak atas Warisan

D.1

Pajak Penghasilan

Dalam perspektif perpajakan, perolehan harta warisan berupa tanah dan/atau bangunan pada dasarnya tidak diperlakukan sebagai objek pajak penghasilan (PPh) bagi ahli waris. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 4 ayat (3) huruf b UU PPh yang menegaskan bahwa warisan dikecualikan dari objek pajak penghasilan.

Dengan demikian, saat ahli waris menerima tanah atau bangunan sebagai warisan, penerimaan tersebut tidak termasuk penghasilan yang terutang PPh.

Ketentuan lebih lanjut diatur dalam PER-8/PJ/2025 yang menyatakan bahwa penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan pada prinsipnya dikenai PPh final. Namun, apabila pengalihan tersebut terjadi karena waris, maka pengalihan tersebut dapat dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh final.

Artinya, meskipun secara umum transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai pajak, terdapat perlakuan khusus apabila pengalihan tersebut disebabkan karena waris.

Akan tetapi, perlu diperhatikan bahwa pengecualian dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh final tersebut hanya dapat diberikan apabila ahli waris memiliki surat keterangan bebas pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris (SKB PPh atas waris).

Oleh karena itu, ahli waris yang menerima harta berupa tanah dan/atau bangunan perlu mengajukan permohonan SKB agar dapat memanfaatkan fasilitas tersebut.

Untuk mendapatkan SKB PPh atas waris, ahli waris dapat mengajukan permohonan SKB ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) tempat ahli waris terdaftar. Permohonan diajukan dengan menggunakan nomor pokok wajib pajak (NPWP) ahli waris dan dilengkapi dengan dokumen berikut:

(i)

bukti kepemilikan tanah dan/atau bangunan;

(ii)

Surat Pemberitahuan Pajak Tahunan Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan;

(iii)

akta kematian;

(iv)

surat keterangan waris;

(v)

surat keterangan perubahan nama (bila pewaris atau ahli waris melakukan perubahan nama sebelumnya); dan

(vi)

dokumen yang menunjukkan bahwa antara pewaris dan ahli waris mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat; dan

(vii)

lampiran surat pernyataan pembagian waris.

Dengan demikian, meskipun penerimaan warisan bukan merupakan objek pajak penghasilan, ahli waris tetap harus memiliki SKB PPh atas waris agar pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima oleh ahli waris dapat dibebaskan dari pembayaran atau pemungutan PPh.

D.2

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Berdasarkan Pasal 44 UU HKPD, perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris termasuk ke dalam objek bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB), sehingga warisan tanah dan/atau bangunan yang diberikan oleh pewaris kepada ahli waris akan dikenakan BPHTB. Pengenaan BPHTB terjadi pada saat tanggal penerima waris atau yang diberikan kuasa mendaftarkan peralihan haknya ke kantor bidang pertanahan untuk waris.

Kemudian, penghitungan BPHTB dilakukan dengan menggunakan dasar pengenaan pajak yaitu nilai perolehan objek pajak (NPOP). Adapun, NPOP atas waris ditetapkan berdasarkan nilai pasar.

Namun, dalam hal nilai NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari nilai jual objek pajak (NJOP) yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan (PBB) pada tahun perolehan, maka dasar pengenaan pajak BPHTB yang digunakan adalah NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan.

Lebih lanjut, besar nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan berdasarkan UU HKPD yaitu paling sedikit sebesar Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB.

Dalam hal perolehan terjadi karena waris yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris, termasuk suami/istri, NPOPTKP ditetapkan paling sedikit sebesar Rp300 juta.

Selanjutnya, tarif untuk menghitung BPHTB terutang ditetapkan paling tinggi sebesar 5%. Selain itu, berdasarkan ketentuan PP 111/2000 BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat dikenakan sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.

Berikut merupakan perhitungan BPHTB atas waris:

Notes

:

Ketentuan penetapan nilai NPOPTKP dan tarif BPHTB dapat disesuaikan kembali melalui peraturan daerah.

D.3

Warisan yang Belum Terbagi

Dalam hal pewaris telah meninggal dunia dan harta warisan belum dibagikan kepada para ahli waris maka akan timbul subjek pajak baru yang disebut warisan yang belum terbagi (WBT). Subjek pajak WBT bertindak mewakili seluruh ahli waris sepanjang harta warisan tersebut masih menghasilkan penghasilan.

Dengan demikian, selama proses pembagian belum dilakukan, kewajiban perpajakan atas penghasilan yang timbul dari harta peninggalan tetap harus dipenuhi melalui subjek pajak WBT. Pemenuhan kewajiban perpajakan atas WBT menggunakan NPWP orang pribadi yang telah meninggal dunia yang telah diubah statusnya menjadi WBT. Kemudian, kewajiban tersebut dilaksanakan oleh salah seorang ahli waris sebagai wakil bagi para ahli waris lainnya.

Selain seorang ahli waris, pihak yang dapat mewakili WBT yaitu pelaksana wasiat dan pihak yang mengurus harta peninggalan. Pihak yang menjadi wakil WBT harus mengajukan perubahan data ke KPP terdekat dari wajib pajak orang pribadi menjadi wajib pajak WBT. Selain itu, wajib pajak WBT juga harus melampirkan dokumen berikut:

(i)

formulir perubahan data;

(ii)

salinan akta kematian, surat keterangan kematian, atau dokumen sejenis;

(iii)

salinan surat keterangan sebagai ahli waris (jika diwakili ahli waris);

(iv)

salinan akta wasiat, surat wasiat, atau dokumen lain yang dipersamakan (jika diwakili pelaksana wasiat); atau

(v)

salinan dokumen penunjukan pihak yang mengurus harta peninggalan (jika diwakili oleh pihak pengurus harta peninggalan).

Notes

:

Jika harta warisan telah dibagikan seluruhnya maka kewajiban perpajakan akan timbul pada tiap penerima warisan.

Perlu menjadi catatan, bagi wajib pajak WBT berdasarkan PER-7/PJ/2025 diwajibkan untuk mendaftarkan diri pada KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal wajib pajak orang pribadi yang meninggalkan warisan. Adapun tempat tinggal ditentukan menurut keadaan yang sebenarnya, yakni:

(i)

tempat tinggal tetap wajib pajak orang pribadi yang meninggalkan warisan beserta keluarganya sebelum meninggal dunia; atau

(ii)

tempat pusat kepentingan ekonomi harta warisan berada, jika wajib pajak orang pribadi yang meninggalkan warisan tersebut:

a.

mempunyai tempat tinggal tetap di 2 tempat atau lebih; atau

b.

tidak mempunyai tempat tinggal tetap.

D.4

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2)

Selain PPh dan BPHTB, perolehan warisan berupa tanah dan/atau bangunan juga menimbulkan implikasi perpajakan berupa pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan (PBB).

Objek PBB-P2 adalah bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

Pada harta warisan, kewajiban PBB-P2 pada dasarnya melekat pada objeknya. Dengan demikian, selama harta peninggalan belum dibagikan, pembayaran PBB-P2 dilakukan oleh pihak yang mewakili warisan yang belum terbagi. Setelah pembagian warisan selesai dan kepemilikan telah beralih, kewajiban pembayaran PBB menjadi tanggung jawab ahli waris sebagai pemilik baru yang tercatat.

Untuk keperluan administrasi, ahli waris perlu melakukan pembaruan data objek pajak melalui perubahan identitas subjek pajak pada administrasi pajak daerah agar surat pemberitahuan pajak selanjutnya diterbitkan atas nama pemilik yang sah. Proses perubahan tersebut umumnya memerlukan dokumen pendukung, seperti akta kematian pewaris, surat keterangan waris, serta bukti peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Dengan demikian, meskipun penerimaan warisan tidak termasuk objek PPh, kepemilikan tanah dan/atau bangunan yang diperoleh melalui waris tetap menimbulkan kewajiban pembayaran PBB setiap tahunnya.

Dasar pengenaan PBB-P2 adalah nilai jual objek pajak (NJOP). Adapun, NJOP ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2.

Berdasarkan UU HKPD, NJOP yang digunakan untuk menghitung PBB-P2 ditetapkan paling rendah 20% dan paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP. Kemudian, tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi 0,5%.

Lebih lanjut, nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP) ditetapkan paling sedikit Rp10 juta untuk setiap wajib pajak. Dalam hal wajib pajak memiliki atau menguasai lebih dari satu objek PBB-P2 pada satu wilayah kabupaten/kota, NJOPTKP hanya diberikan atas salah satu objek PBB-P2.

Untuk menghitung PBB dapat dilakukan dengan rumus berikut:

Notes

:

Besar NJOP dan tarif PBB-P2 ditetapkan lebih lanjut melalui peraturan daerah.

E. Ilustrasi Kasus

Kasus 1

Bapak Rudi adalah seorang pensiunan pegawai swasta, meninggal dunia pada awal tahun 2026. Beliau meninggalkan sebidang tanah dan bangunan (rumah tinggal) di daerah Bogor. Berdasarkan wasiat dan hukum waris, aset tersebut jatuh sepenuhnya kepada anak kandungnya yaitu Nida.

Aset tersebut memiliki nilai pasar sebesar Rp2,5 miliar. Diketahui bahwa Bapak Rudi adalah wajib pajak yang taat dan selalu mencantumkan rumah tersebut dalam laporan SPT Tahunan pribadinya hingga beliau wafat. Atas warisan tersebut, jelaskan apa saja aspek perpajakan yang terdapat dalam waris tersebut?

Jawab:

Diketahui:

Pewaris	:	Bapak Rudi (meninggal awal 2026)
Ahli waris	:	Nida (anak kandung)
Objek warisan	:	tanah dan bangunan (rumah tinggal) di Bogor
Nilai pasar aset	:	Rp2.500.000.000
Status pajak pewaris	:	taat pajak dan selalu melaporkan aset dalam SPT Tahunan
Ditanya	:	Aspek perpajakan atas waris?

Jawaban:

1.

Aspek PPh

Berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat (3) huruf b UU PPh, warisan bukan merupakan objek Pajak Penghasilan sehingga atas warisan yang diterima Nida tidak dikenakan PPh. Namun demikian, Nida tetap perlu mengajukan permohonan penerbitan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh atas pengalihan hak karena waris atas harta yang diterimanya.

2.

BPHTB

Dasar Perhitungan	=	Rp2.500.000.000 – Rp300.000.000
	=	Rp2.200.000.000
BPHTB Terutang	=	50% x 5% x Rp2.200.000.000
	=	Rp55.000.000

Berdasarkan perhitungan tersebut maka Nida harus membayar BPHTB sebesar Rp55.000.000.

3.

PBB-P2

Dengan diberikannya warisan berupa tanah dan bangunan, maka Nida memiliki kewajiban perpajakan yaitu membayar PBB-P2 setiap tahunnya.

Aspek Perpajakan atas Warisan Tanah dan/atau Bangunan