Sehubungan dengan semakin berkembangnya pembangunan rumah susun, apartemen, dan bangunan bertingkat yang dijual secara strata title, dengan ini diberikan penegasan tentang perpajakannya sebagai berikut:

1.

Ketentuan tentang rumah susun yang peruntukkannya sebagai tempat hunian dan atau bukan tempat hunian (strata title) telah diatur:

 

a.

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.

 

b.

Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

2.

Dalam ketentuan tentang Rumah Susun tersebut, antara lain diatur:

 

a.

Hak milik atas satuan rumah susun di samping mempunyai hak milik atas satuan bangunan yang bersifat perseorangan dan terpisah, juga mempunyai hak atas bagian bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama.

 

b.

Para penghuni dalam suatu lingkungan rumah susun untuk tempat hunian dan atau bukan hunian wajib membentuk Perhimpunan Penghuni untuk mengatur dan mengurus hak dan kewajiban bersama para penghuni guna menciptakan kehidupan di lingkungan rumah susun yang aman, tertib, dan sehat berdasarkan azas kekeluargaan dan kegiatannya diserasikan dengan kelembagaan RT/RW yang bergerak di bidang kemasyarakatan.

 

c.

Penyelenggaraan pembangunan/pengembang bertanggung jawab untuk mengelola rumah susun dan bertindak sebagai pengurus Perhimpunan Penghuni sementara, sebelum terbentuknya Perhimpunan Penghuni paling lama 12 bulan.

 

d.

Perhimpunan Penghuni dapat membentuk atau menunjuk Badan Pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan dan pengawasan terhadap penggunaan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, dan pemeliharaan serta perbaikannya.

 

e.

Badan Pengelola yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni adalah merupakan suatu unit di bawah Perhimpunan Penghuni.

 

f.

Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni adalah merupakan badan hukum tersendiri dan profesional.

 

g.

Pembiayaan pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dibebankan kepada penghuni atau pemilik secara profesional melalui Perhimpunan Penghuni. Sistem pengumpulan biaya yang diperlukan untuk pengelolaan dapat dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni melalui sistem iuran, baik rutin maupun per kegiatan.

3.

Dalam menyelenggarakan pengelolaan hak/kepentingan bersama Perhimpunan Penghuni melakukan pengurusan:

 

3.1

Menerima atau memperoleh penghasilan berupa:

 

 

a.

Iuran dari para penghuni;

 

 

b.

Sinking Fund dari para penghuni;

 

 

c

Sewa ruangan, penyelenggaraan parkir, bunga deposito, dll.

 

3.2

a.

Iuran dan sewa ruangan dan penerimaan lain pada butir 3.1.a. dan c digunakan antara lain untuk biaya:

 

 

 

-

listrik untuk penerangan "public area" seperti halaman, AC, lift;

 

 

 

-

air untuk "public area";

 

 

 

-

pemeliharaan/perawatan gedung dan alat-alat mesin;

 

 

 

-

kebersihan;

 

 

 

-

gaji karyawan (satpam, teknik, kantor);

 

 

 

-

biaya adminitrasi, biaya kendaraan kantor, dsb.

 

 

b.

Sinking Fund digunakan untuk biaya rehabilitasi benda dan bagian bersama seperti lift, tempat parkir, taman, dsb.

4.

Perlakuan Pajak Penghasilan (PPh).

 

4.1

Bagi Pengembang.

 

 

Dalam hal perhimpunan Penghuni belum dibentuk, maka penghasilan dan biaya tersebut pada butir 3 menjadi penghasilan dan biaya Pengembang dan wajib dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh yang berkenaan, kecuali penerimaan sewa dan service charge yang dibayar oleh penyewa kepada Pengembang dikenakan PPh yang bersifat final berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1996.

 

4.2

Bagi Perhimpunan Penghuni.

 

 

a.

Sesuai dengan Pasal 2 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 mengenai Subjek Pajak badan, Perhimpunan Penghuni termasuk pengertian Subjek Pajak badan. Oleh karena itu Perhimpunan Penghuni wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) Badan, dan menyampaikan Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan PPh Badan.

 

 

b.

Sinking Fund yang diterima atau diperoleh Perhimpunan Penghuni merupakan deposit/pinjaman dari para penghuni dan diakui sebagai penghasilan dan biaya pada saat digunakan untuk rehabilitasi benda dan bagian bersama.

 

 

c.

Kewajiban PPh lainnya:

 

 

 

1)

Perhimpunan Penghuni wajib memotong, menyetorkan, dan melaporkan PPh Pasal 21, PPh Pasal 23, dan PPh Pasal 26 yang terutang atas pembayaran yang dilakukan kepada karyawan atau pihak ketiga.

 

 

 

2)

Penerimaan iuran atau service charge dan Sinking Fund yang diterima atau diperoleh Perhimpunan Penghuni dari penghuni/pemilik rumah susun atau gedung perkantoran tidak dipotong PPh Pasal 23, tetapi merupakan penghasilan bagi Perhimpunan Penghuni yang wajib dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh Badan untuk tahun yang bersangkutan.

 

4.3

Bagi Badan Pengelola.

 

 

Apabila Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni seperti tersebut pada butir 2.f. adalah Pengembang atau badan usaha lainnya, maka:

 

 

a.

Badan Pengelola adalah Subjek Pajak badan;

 

 

b.

Atas pembayaran imbalan kepada Badan Pengelola terutang pajak-pajak sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

5.

Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).

 

5.1

Pengelolaan rumah susun yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni atau Badan Pengelola yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni yang merupakan unit di bawah Perhimpunan Penghuni sebagaimana pada butir 2.e. pada dasarnya adalah kegiatan yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni. Oleh karena kegiatan Perhimpunan Penghuni diserasikan dengan kegiatan RT/RW yang bergerak di bidang kemasyarakatan, maka atas jasa pengelolaan tersebut termasuk dalam pengertian jasa di bidang pelayanan sosial yang tidak terutang PPN.

 

5.2

Dalam hal terdapat bagian kepemilikan bersama yang dikelola oleh Perhimpunan Penghuni disewakan kepada pihak lain misalnya untuk mesin ATM, kios, restoran, maka atas persewaan tersebut terutang PPN dan Perhimpunan Penghuni harus dikukuhkan sebagai PKP apabila peredarannya melebihi batas omzet Pengusaha Kecil.

 

5.3

Jasa Pengelolaan yang dilakukan oleh Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni sebagaimana butir 2.f. adalah merupakan Jasa Kena Pajak yang atas penyerahannya terutang PPN.

 

5.4

Dalam hal Pengembang bertindak sebagai pengelola rumah susun karena Perhimpunan Penghuni belum dibentuk, maka jasa yang dilakukan oleh Pengembang tersebut terutang PPN.

6

Dengan diterbitkannya Surat Edaran ini ketentuan yang tidak sesuai dengan SE ini dinyatakan tidak berlaku lagi.

 

 

 

Demikian untuk dilaksanakan dengan sebaik-baiknya.

 

10 Maret 1998

a.n. DIREKTUR JENDERAL PAJAK
DIREKTUR PERATURAN PERPAJAKAN,

ttd.

DRS DJONIFAR AF, MA